『宮崎市のまちなかに移住しよう!』

以前、『空き家対策措置法』についてお話をしたと思います。
今回は宮崎市が行っている空き家対策措置法についてお話をしたと思います。
 
宮崎市では、都市機能を更に強化し、若い世代の定着や流入を図ることを目的の一つとして、地方創生総合戦略を策定しました。
 
この総合戦力においては、上記の目的の中でも重点項目として、「居住環境の充実」や「雇用の場の創出」を上げ、「移住・定住対策の推進」や「企業立地の推進」等を図っていくこととしています。
 
そこで、まちなかをモデル地域とする「空き家等対策推進事業」を新事業として立ち上げ、市外からの移住者をまちなかに誘導することによって、民間賃貸物件の戸建て住宅や集合住宅の空き家を解消し、また流通を促進させるとともに、まちなかへの企業立地を促進することで雇用拡大やにぎわいの創出を図りたいと考えたのが、今回の『宮崎市まちなか地域空き家対策補助事業』です。
 
事業概要
 
市外から中心市街地区域等の空き家等に移住する方で、一定の要件
満たす場合、3年間を限度に、家賃(自己負担分)の2分の1以内を助成します。
 
① 中心市街地区域等に位置する宮崎市企業立地促進条例第5条の規定により指定 を受けた企業に勤務する方
世帯の区分 主な要件 補助額の上限
新婚等世帯 婚姻の日から5年以内の世帯主又はその配 偶者のいずれかが40歳未満の世帯 月額3万円
単身者 40歳未満の方 月額1万5千円
 
②中心市街地区域等に居住する高齢者・障がい者・子育て・新婚等世帯
世帯の区分 主な要件 補助額の上限
2人以上の世帯
・同居者の全員が60歳以上の世帯
・障がい者を含む世帯
・義務教育修了までの子を養育する世帯等
・婚姻の日から5年以内の世帯主又はその 配偶者のいずれかが40歳未満の世帯
月額2万円
障害者
・60歳以上の者
・障がい者
月額1万円
※①、②どちらにも、その他所得制限や賃貸物件等に係る要件あり
 
補助の対象とする区域(中心市街地区域等)
 
上野町、高松町、千草町、中央通、橘通西1~5丁目、橘通東1~5丁目、宮田町、老松2丁目、広島1~2丁目、錦町、高千穂通1~2丁目、清水1丁目~2丁目、別府町、旭1~2丁目、川原町、松山1丁目、丸島町、元宮町、末広1~2丁目、松橋1~2丁目、南高松町 の区域
 
補助金の対象となる空き家等
 
次に掲げる要件のいずれにも該当すること。
 
(1)中心市街地区域等に該当すること。
(2)昭和56年6月1日以降に着工された建物であること。ただし耐震化が図られた建築物については、この限りでない。
(3)使用がなされていない期間が概ね6ヶ月以上(新築の場合は1年以上)であること。
(4)自己の居住用として、本事業開始以降に賃貸契約を締結している建築物であること。
(5)貸主が補助金の交付の対象となる者と3親等以内の親族でない者である建築物であること。
(6)補助金の交付となる空き家等に入居した後、当該空き家等に1年以上居住する見込みであること。
(7)公的賃貸住宅、事業主から貸与されている社宅等でないこと。
 
※この事業は、予算範囲内で執行していますので、補助交付の要件を満たした場合でも補助金の交付を受けられない場合があります。
 
対象者の募集
 
補助金交付の対象者は次のとおり募集を行い、応募者多数の場合は抽選により補助対象者を決定します。なお、募集予定数(合計65世帯を予定)に達しない場合は、9月以降に随時申込みを受け付けます。
 
※9月22日現在、募集予定数に達していない為随時募集を行っております。
↓詳しくは宮崎市のホームページをご確認下さい。
 

『宮崎県木造住宅耐震化リフォーム推進事業について』

宮崎県では市町村と連携し木造住宅の耐震化に対する助成を行っています。
 

平成7年に起きた阪神・淡路大震災では約11万棟の住宅が全壊したといわれています。
害のあった住宅の特徴として、以下のようなものがあげられます。

 

  1. 昭和56年以前の耐震基準で設計されている。
  2. 2階建ての場合に1階に筋交いなどが入った耐震壁が少ない。
  3. 平屋の場合でも、
    • 南側に連続する窓などの大きな開口部がある。
    • 建物の一部を車庫として利用するために、建物の一方向に耐震壁がほとんど設けられていない。
    • 耐震壁が少なかったり、ある程度耐震壁はあるものの、平面的な配置のバランスが悪い。
  4. 柱・梁・土台などが、腐ったり、白アリの被害などの不都合が発生している。
  5. 基礎が、玉石基礎や無筋コンクリート基礎。
 

また、建物の耐震性には、建物の建っている地盤も大きく影響し、特に軟弱な地盤の上に建っている場合、被害が多くなっています。

 

宮崎県木造住宅耐震化リフォーム推進事業(耐震診断事業・耐震改修設計事業・耐震改修事業)

 

宮崎県内においても、過去、日向灘沖を震源とする地震やえびの地震において多数の住宅の被害が記録されています。また、今後発生が危惧される南海トラフ地震等に対して、住宅・建築物の耐震化が急務となっています。

そこで県では、先の阪神・淡路大震災でも被害の大きかった昭和56年以前の木造 住宅を対象に、県内の市町村と連携し、耐震診断、耐震改修設計及び耐震改修工事に対する助成制度を実施しております。また、平成28年度より段階的耐震改 修工事を補助事業として追加し、ある一定の基準を満たすことを条件に部分的、簡易的な改修工事も対象となりました。

 

  1. 事業主体
    市町村
  2. 対象となる住宅
    昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅(特殊な工法は除く)
  3. 助成金額
    • (1)耐震診断に対する補助
      原則として費用の9割(最大54,000円)
      平成25年度から一般財団法人宮崎県建築住宅センターが6,000円を補助し、
      合計60,000円の補助を行なっています。
    • (2)耐震改修設計に対する補助
      原則として費用の3分の2(最大100,000円)
    • (3)耐震改修・段階的耐震改修工事に対する補助
      原則として費用の2分の1(最大750,000円)
      ただし、耐震診断の結果が0.7以上1.0未満の住宅については3分の1(最大500,000円)
    • 市町村により異なる場合があります。
 

《耐震診断とは?》

震に対して建物が、十分な耐震性を持っているかどうかを調べるものです。
この耐震診断の結果を目安として、その後の改修や補強工事の内容を考えることになります。

耐震診断には、大きく分けて「一般診断」と「精密診断」があります。

 

「一般診断」とは、大地震により住宅が倒壊する可能性がどの程度かを判定するもので、いわば、耐震改修工事の必要性について確認するものです。精密診断法に比べると簡易に行えるのが特徴で、建物の内外装をはがさない「非破壊調査」による調査を基本としております。

 

 
「精密診断」とは補強の必要性が高いものについて、建物の内外装の一部をはがした上での詳細な現地調査にもとづき、耐震改修工事の最終的な判断に利用するものです。診断を行う人は、やや高度な建築に関する知識、経験が必要となります。
 

《耐震改修工事とは?》

震診断の結果により作成した耐震改修設計にもとづいて、筋交いや構造用合板を新たに設置したり、接合部を金具で補強するほか、屋根を軽くするなどの方法により、建物を地震の揺れに対して強くするものです。

 

《段階的耐震改修工事とは?》

耐震改修工事を段階的に行うもので、ある一定の基準を満たすことを条件に部分的、簡易的に行う耐震改修工事です。経済的負担や日常生活への支障を抑えることができます。

 

※詳しくは県庁ホームページよりご確認下さい。

 

『若年層で中古住宅をリフォームすると国から支援してもらえる‼』

「中古住宅・リフォーム市場の活性化」のための経費などが24日、閣議決定されました。

臨時国会に提出して成立すれば、年内にも「中古住宅購入・リフォームを支援する新制度」が創設される事になりました。

 

若年層=40歳未満の方が中古住宅購入、リフォーム工事や耐震改修をした場合、最大65万円を補助するという新たな制度です。

 

住宅の劣化具合を専門家に調べてもらう建物状況調査(インスペクション)を実施した上で熱性能の高い二重サッシを取り付けるなどのリフォーム工事をした場合、最大で50万円を補助します。耐震改修を実施した場合はさらに上乗せし、最大65万円の補助するという制度です。

 

同時に若年層という年齢に制限のない「中古住宅購入+リフォームへの年齢制限のない最大45万円の補助制度」なども設ける方針です。

 

マイホームを初めて購入したり、子育てを始めたりする年齢層である30代にターゲットを定め、中古住宅取引の活性化につなげるのが狙いです。

 

日本では少子高齢化が進み住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家も増加しているのが現状です。

中古住宅流通シェアは諸外国に比べて極めて低水準なのです。

 

住宅投資に占めるリフォーム割合は諸外国の半分程度ととても低いため、中古住宅の購入とリフォームを補助することで中古住宅市場を活性化させるという狙いなのです。

 

また、若年層に狙いを定めて負担を減らすことで消費の底上げも図ろうとしています。

近年、住宅価格が上昇傾向にはありますが、住宅の一次取得者層である30歳代の平均年収は低下傾向にあるのです。

 

持ち家への入居を希望しているにも関わらず、「預貯金や返済能力不足」「支払い可能な範囲で気に入った住宅が無い」などの理由で住み替えをしない世帯も多いと言われています。

住居費の負担を支援することで購買意欲を高め、社会全体の所得と消費の底上げにつなげようとしています。

『長期優良住宅ってなんでいいの?何か得するの?』

『長期優良住宅』という言葉を最近よく聞きます。
 
しかし、よくCM等で耳にするだけで内容が分からないという方は沢山いらっしゃると思います。今日は長期優良住宅について詳しく説明します。
 
まず初めに長期優良住宅とは、「長持ちするいい家をつくり、適切な手入れを行い、長く大切に使う」ストック型社会を目指し、2009年6月施行の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって認定された住宅のことを言います。

長期優良住宅の認定を受けるには、認定基準を満たした住宅を計画し、所管の行政庁から認定を受ける必要があります。

さらに、認定内容に基づいた工事を行うのはもちろんのこと、住宅が完成した後もメンテナンスを行い、その記録を保存する必要があります。

 

長期優良住宅にはメリットもありますが、注意しなければならない事もあります。長期優良住宅の認定を受けると所得税(住宅ローン減税、投資型減税)、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制優遇、またフラット35Sなどの金利優遇を受けることができます。

 

また、住宅の性能について各種の基準が設けられているため、施主にとっては、住宅の性能を担保する「ものさし」としても有効と考えられています。

一方で、一般的な住宅よりも高い認定基準をクリアするためには、ある程度の工事費のアップは否めず、申請手続きに伴う費用も別途生じます。

また、所有者が変わっても認定を引き継ぐ場合には、所管行政庁の承認が必要になる等、一般的な住宅では課されない手続きが生じることも、事前に理解しておく必要があります。

 

長期優良住宅には認定基準というものがあります。指定住宅性能表示機関によって「住宅性能表示制度」に基づく性能評価を受け、認定基準を満たしていることを証明する必要があります。

 

性能項目 認定基準 住宅性能の使用有無
劣化対策 数世代に渡り長く住むことが可能な家であること※1 劣化対策等級3
床下・小屋裏点検口
耐震性 地震に強い家であること※2 等級2以上
維持管理・更新の容易性 メンテナンスが容易であること※3 等級3
省エネルギー性 省エネに配慮した家であること※4 等級4
(次世代省エネ基準)
居住環境 良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
住戸面積 良好な居住水準を確保するために必要な基準規模を有すること。
維持保全計画 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
可変性 居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること(共同住宅)
バリアフリー性 将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること(共同住宅)
※1 数世代に渡り住宅の構造躯体が使用できること。
・通常想定される維持管理下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置。
※2 極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図る為、損傷のレベルの低減を図ること。
・大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講ずる。
※3 構造躯体に対して耐用年数が短い内装・設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
※4 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
 
 
長期優良住宅には、優遇税制が沢山あります。
 
長期優良住宅関連税制
住宅ローン減税
(所得税・住民税)
控除対象限度額:5,000万円 控除率:1.0% ➡10年間最大500万円の減税【一般住宅】控除対象限度額:4000万円 控除率:1.0% 最大400万円の減税 ※平成29年12月31日迄
固定資産税
当初5年間:税額1/2【一般住宅】当初3年間:税額1/2
※3階建て以上の準耐火・耐火構造住宅の場合は当初7年間税額1/2          ※平成28年3月31日迄
不動産取得税
課税標準から1,300万円控除し軽減税率3%で算出
【一般住宅】課税標準から1,200万円控除
                ※平成28年3月31日迄
登録免許税(所有権保存)
軽減税率:0.1%【一般住宅】平成27年3月31日迄軽減税率0.15%           ※平成28年3月31日迄
 
登録免許税(抵当権設定)
軽減税率:0.1%【一般住宅】同内容
               ※平成27年3月31日迄
投資型減税(所得税) 長期優良住宅にするための性能強化掛かり費用の10%(最大65万円)が所得税から控除(減税)。控除(減税)しきれない場合、翌年分の所得税から控除。住宅ローン減税との併用不可。         ※平成29年12月31日迄
 
贈与税
住宅取得資金
非課税枠拡大
省エネ性・耐震性に優れた住宅の場合住宅取得資金贈与の贈与税非課税枠が拡大
500万円➡1,000万円に拡大贈与時精算課税の非課税枠2,500万円=最大3,500万円までの贈与が非課税 対象期間:平成26年12月31日迄の贈与
※省エネ・耐震性に優れた住宅:住宅性能表示制度の省エネ級4または耐震等級2以上(免震も可)の住宅【一般住宅】非課税枠500万円

『贈与税ってよく聞くけど・・・。贈与税って何?』

贈与税とは、住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けとった財産に課せられる国税のことをいいます。
 
 
贈与税(暦年課税制度)
 
 
贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります(これを「暦年課税方式」といいます。)が、その金額までの贈与なら、課税されません。贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。
 
 
▼贈与税速算表
 
基礎控除後の課税価額
(贈与を受けた財産の価額―110万円)
税率 控除額(万円)
0~200万円以下 10%
200万円超 300万円以下 15% 10万円
300万円超 400万円以下 20% 25万円
400万円超 600万円以下 30% 65万円
600万円超 1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 50% 225万円
 
 
速算表により求める税額=基礎控除後の課税価格×適用税率-控除額
 
 
相続時精算課税制度
 
 
所定の条件を満たして、65歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。
 
 
・控除額は2,500万円(累積)で、控除額に達するまで複数年に渡り利用できます。年110万円の基礎控除は使えない。
 
・控除額を超える贈与を受けた場合は、超える金額について贈与税を納付し(税率は一律20%)、贈与者の死亡の時に、それまでの贈与財産が相続財産へ組み込まれた上で納付した贈与税は相続税で精算されます。
 
・「相続時精算課税」制度と従来の暦年課税制度とのいずれかを贈与者毎に申告時点で選択できますが、一度選択したら暦年課税制度に戻ることはできません。
 
・なお、2015年1月から2019年6月までの間であれば、住宅取得等資金(一定の住宅新築や購入、増改築用の資金)の贈与に限り、贈与者の年齢に関係なく、2,500万円特別控除が受けられます(直系尊属からの住宅取得等資金の贈与税の非課税特例との併用可)。
 
 
相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。
 
 
税額=(課税価格-2,500万円特別控除枠)×20%
 
 
制度の内容
 
贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者(父または母)からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては税務署への届出・申告が必要になります。
 
 
▼相続時精算課税制度の制度内容
 
  制度内容
贈与時 ・特別控除額:2,500万円
 ※贈与財産の価額から特別控除額を除いた額が課税対象となる
・税率:一律20%
相続時
贈与者が亡くなったときの相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用して贈与した際の贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算。その際、既に支払った贈与税相当額を相続税額から控除する。控除しきれない金額は還付される。
 
 
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例
 
 
この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用でき、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。
 
 
適用要件
 
新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。
 
 
<新築または取得の場合>
次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。

 

  1. 住宅の登記簿上の床面積は50㎡以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. 次のいずれかに該当する住宅であること
    (1)建築後使用されたことのないもの
    (2)取得日前20年以内(耐火建築物の場合25年以内)に建築されたもの
    (3)地震に対する安全性について「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたもの
  3. 住宅の「取得」の場合は、原則として贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得し、少なくとも年末までに居住すること

<増改築の場合>
次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。

  1. 住宅の登記簿上の床面積は50㎡以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. すでに自己の居住の用に供している住宅にかかわる工事で一定の工事に該当することについて「確認済証」「検査済証」「増改築など工事証明書」により証明されたものであること
  3. 増改築の工事に要した費用の額が100万円以上であること
  4. 贈与の翌年3月15日までに増改築を完了し、少なくとも年末までに居住すること
 
 
申告等
 
相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

 

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度

この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅について要件があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、20歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。

 

●暦年課税方式…税額=(課税価格-非課税枠-110万円基礎控除)×累進税率
相続時精算課税方式…税額=(課税価格-非課税枠-2,500万円特別控除枠)×20%

 

非課税枠の金額は、資金の受贈者が新築もしくは取得する住宅用家屋の次の区分と受贈年次により異なります。

(1)住宅用家屋がエネルギーの使用の合理化に著しく資する家屋(所定の省エネ家屋)または地震に対する安全性に係る基準に適合する家屋(所定の耐震家屋)で家屋の床面積が240㎡までの場合

 

平成24年 平成25年 平成26年
1,500万円 1,200万円 1,000万円
 
 
 
(2)(1)以外の住宅用家屋で、家屋の床面積が240㎡までの場合
 
 
平成24年
平成25年 平成26年
1,000万円 700万円 500万円
 
 
申告等
 
 
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。
 
 
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